The post Lehetetlenné vált a jelzálogjog bejegyzés társasházak és lakásszövetekezetek esetén! appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

The post Lakásszövetkezetek Alapszabály módosítása appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

Több másodfokú bírósági ítélet is kimondta, hogy a társasházban vagy lakásszövetkezetben tulajdonnal rendelkező személyek teljes mértékben, korlátozás nélkül betekinthetnek a társasház vagy lakásszövetkezet irataiba és azokról – a másolási díj megfizetése ellenében – másolatokat kérhetnek. Ezen igényüket a társasház közös képviselője vagy intézőbizottsága, lakásszövetkezet esetében az igazgatóság vagy ügyvezető elnök (képviseleti jogosultsággal bíró személyek)jogszerűen nem tagadhatják meg.

The post Betekintési jog a társasház vagy lakásszövetkezet irataiba appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

The post Közgyűlésre szóló meghívó és a közgyűlés közötti időpont számítása appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

2014. február 18-i hatállyal módosították a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvényt.
A törvény módosítás pontosította a társasházak törvényességi felügyeletét ellátó kerületi jegyzők jogkörét, szankcionálási lehetőségét.
A módosított törvény körülírja, milyen esetekben járhat el törvényességi jogkörében a kerületi jegyző és milyen szankciókat alkalmazhat, elsősorban a társasház tisztségviselői, a közös képviselő illetve intézőbizottság elnöke és tagjai ellen. Ezek szerint:

27/A. §. (2). bek. … a jegyző hivatalból ellenőrzi, hogy a társasház

a) alapító okirata, szervezeti-működési szabályzata és azok módosítása megfelel-e a jogszabályoknak,
b) működése, közgyűlési határozata megfelel-e a jogszabályoknak, az alapító okiratnak és szervezeti-működési szabályzatnak, és
c) működése megfelel-e a közgyűlési határozatokban foglaltaknak.

A jegyző – vizsgálata alapján – felhívhatja a társasházat a törvényes működésének helyreállítására. Amennyiben a társasház ezen felhívásnak 60 napon belül nem tesz eleget, úgy a jegyző bírósághoz fordulhat és pert indíthat a társasház ellen.

A bíróság, a jegyző keresete alapján, az alábbi intézkedéseket, kötelező érvényű határozatokat hozhatja:

a) megsemmisítheti a közgyűlés (2) bekezdés b) pontjába ütköző határozatát és szükség szerint új határozat meghozatalát rendelheti el,
b) a működés törvényességének helyreállítása érdekében összehívhatja a közgyűlést vagy arra a jegyzőt vagy a számvizsgáló bizottságot jogosíthatja fel, illetve
c) ha a társasház működésének törvényessége a közös képviselő, illetve az intézőbizottság jogsértő magatartása miatt az a) vagy b) pont szerint nem biztosítható – százezertől ötmillió forintig terjedő, a jogsértés súlyával arányos bírság megfizetésére kötelezheti a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait.

A fenti bírósági intézkedési lehetőségekből érdemes kiemelni a c) pontban foglaltakat: ezek szerint 100.000,- 5.000.000,-Ft-ig terjedő bírsággal sújthatja a közös képviselőt, illetve az intézőbizottság elnökét és tagjait. Ez személyre szabott bírság, a személyek egyetemlegesen kötelezettek, a társasház háttér jótállása nem áll fenn, tehát nincs lehetőség arra, hogy ezt a bírságot a társasház – áttételesen a többi tulajdonos – fizesse meg a kötelezettek helyett.
Fontos továbbá azt is hangsúlyozni, hogy amennyiben a törvényes működés helyreállítása a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke és tagjainak magatartása miatt nem biztosítható, a pert ezek ellen a személyek ellen is meg kell indítani.

A módosítás alapján (42.§. (3) bek.) a jövőben azokat a jelzálogjog bejegyzésre vonatkozó határozatokat is meglehet támadni bíróság előtt, melyeket a közös képviselő, illetve az intézőbizottság hozott – a közgyűlés összehívása nélkül -, az SZMSZ felhatalmazása alapján. Eddig, csak közgyűlési határozatokat lehetett bíróság előtt megtámadni, 2014. február 18-tól viszont jelzálogjog bejegyzésre vonatkozó közös képviselői, ill. intézőbizottsági önálló határozatokat is. Ez a szabályozás további védelmet nyújt a jövőben a tulajdonosoknak a jogtalan határozatokkal szemben.

The post Társasházak törvényességi felügyelete appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

„A szövetkezet a tagok vagyoni hozzájárulásából álló tőkével alapított a nyitott tagság és a vállalkozó tőke elvei szerint működő, a tagok gazdasági és társadalmi szükségleteinek kielégítésére irányuló tevékenységet végző jogi személy, amelynél a tag kötelezettsége a szövetkezettel szemben vagyoni hozzájárulásának szolgáltatása és az alapszabályban meghatározott személyes közreműködésre terjed ki.”

Ugyanakkor az új Ptk életbelépésével nem helyezték hatályon kívül a lakásszövetkezetekről szól 2004. évi CXV. törvényt, melynek nagyon sok fogalmi meghatározása, szabálya ellentétes az új Ptk-val. Így különösen nincs összhangban a két törvény a vonatkozásban sem, hogy a lakásszövetkezetek esetén szó sincs a tagok esetében kötelező vagyoni hozzájárulásról, „részjegy”-ről, míg a fent idézett Ptk-ban kifejezetten előírják a vagyoni hozzájárulást.

A jogalkalmazók (bíróságok, cégbíróság) az új Ptk.-t „csak” mint háttér jogszabályt használja lakásszövetkezetek esetén, vagyis, amit a lakásszövetkezetekről szóló tv. nem szabályoz, olyan esetben lehet csak alkalmazni a Ptk szabályait. Tehát, a lakásszövetkezetekről szóló törvényt kell használni „alapból” továbbra is és csak amit nem szabályozott, vagy amit a szövetkezet alapszabálya nem szabályozhat, azokra az esetekre kell alkalmazni a Ptk. szabályait.

Fontos: a lakásszövetkezeteknek nem kell, nem kötelező az új Ptk. hatálya alá helyezniük magukat! Ez a Fővárosi Cégbíróság elnökének a hivatalos állásfoglalása!

The post Az új Ptk. alkalmazása lakásszövetkezetek esetén appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

The post Elektronikus cím kötelező bejelentése lakásszövetkezeteknek is appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

A lakásszövetkezetekről szóló 2004.évi CXV. törvény módosítása 2011.július 28-án lép hatályba, ettől az időponttól számított 180 napon belül kell módosítaniuk a lakásszövetkezeteknek jelenlegi Alapszabályukat.

A lakásszövetkezeti törvényt érintő fontosabb módosítások:

• Lakásszövetkezetet legalább 7 alapító tag esetén lehet alapítani.
• Részletes felsorolásra, meghatározásra kerültek azok kérdéskörök, melyeket az alapszabályban kötelezően meg kell határozni, szabályozni.
• Pontosításra került a lakásszövetkezet képviseleti jogának szabályozása.
• Alapszabályban kell szabályozni a közgyűlésen írásbeli meghatalmazással történő képviselet (részvétel) módját.
• Lehetővé vált a megismételt közgyűlés megtartása az eredeti közgyűlés napján, akár fél órával később is.
• Változott, új elemmel bővült a lakásszövetkezet testületi szerveinek döntéseivel (közgyűlési határozat) kapcsolatos jogorvoslati eljárása.
• Kiegészült a törvény a lakásszövetkezet tulajdonában álló közös használatra szolgáló épületrészek megfigyelését szolgáló megfigyelő rendszer működtetési szabályaival. A szabályozás szerint a kamerarendszer kiépítésével érintett épület, épületek részközgyűlése a tag és nem tag tulajdonosok kétharmados többségű döntésével járulhatnak hozzá a megfigyelő rendszer kiépítéséhez. Ugyanakkor gondoskodnia kell a lakásszövetkezetnek a kamerarendszer üzemeltetőjéről is (nem lehet a lakásszövetkezet az üzemeltető!), aki személy és vagyonvédelem, illetve a magánnyomozói tevékenység szabályainak megfelelő képesítéssel rendelkezik. A megfigyelő rendszer nem irányulhat a tag, vagy nem tag tulajdonos lakásának, nem lakás céljára szolgáló helyiségének nyílászárójának irányára és a megfigyelő rendszer által rögzített felvételek legfeljebb 15 napig őrizhetők meg. Ezt követő időszakban a felvétel csak külön szabályok szerint őrizhető meg. A kamerás megfigyelő rendszer működtetési szabályait részletesen kell meghatározni az Alapszabályban.
• A tag vagy a nem tag tulajdonában álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltozott használatához a jövőben nem szükséges közgyűlési hozzájáruló határozat, azonban a lakásszövetkezet belső szabályzatában kell rögzíteni, hogy milyen tevékenységek folytathatók vagy tilthatók lakáscélú, vagy nem lakáscélú helyiségekben.
• Kiegészült a törvény a házirend kötelező megalkotásának szabályával, illetve a házirendben foglalt kiemelt előírások meghatározásával.
• Pontosításra került a hátralékos tag, vagy nem tag tulajdonos értesítésének, illetve az értesítés kézbesítettségének körülménye.
• Bővült a felügyelőbizottság feladata az igazgatóság irányába, azaz a jogszabályok, az alapszabály és a belső szabályzatok közgyűlési határozatokban foglaltak be nem tartása esetén felhívási kötelezettség áll elő.
• Pontosította a törvénymódosítás a lakásszövetkezet tisztségviselőinek a tisztségviselői megbízás elfogadásának, megszűnésének, valamint a tisztség ellátásával kapcsolatos összeférhetetlenségnek a szabályait.
• A tag, nem tag tulajdonos alapvető kötelezettsége lett, hogy tűrje a lakását is érintő ellenőrzéseket, a káresemények elhárításával kapcsolatosan szükséges beavatkozásokat igénylő munkák elvégzését.
• A módosítás után az Alapszabály az igazgatóságot hatalmazhatja fel a fenntartási költség befizetésével legalább három hónapnak megfelelő hátralékba került tag, nem tag tulajdonos lakástulajdonának jelzáloggal való megterhelésével.
• Szigorodott és egyértelművé vált a lakásszövetkezetből műszakilag elkülönült önálló épületegyüttes kiválásának szabálya:

– a kiválni szándékozó önálló egység tagjainak és nem tag tulajdonosainak legalább kétharmados részközgyűlési szótöbbségi határozatban kell kimondania a kiválási szándékot (ennek dokumentumai tételesen felsorolásra kerülnek és azt legkésőbb a kiválást kimondó részközgyűlést követő 90 napon belül kell az igazgatóságnak benyújtani).
– a kiválás feltétele lakásszövetkezet alapítása esetén az önálló egység tag, nem tag tulajdonosainak kétharmados szótöbbséggel elfogadott alapszabály-tervezete és a benyújtott hatósági engedély iránti kérelem. Az igazgatóság felé a bejelentés olyan nyilatkozat megtételével egyidejűleg nyújtható be, hogy a kiválásra a lakásszövetkezet cégnyilvántartásba történő bejegyzésétől függően kerülhet sor.
– társasház alapítása esetén a kiválás feltétele, hogy a kiválni szándékozó egység tag és nem tag tulajdonosai egyhangúlag elfogadják az alapító okirat tervezetét és benyújtsák a hatósági engedély iránti kérelmet, az igazgatósági írásbeli bejelentéséhez nyilatkozni kell arról is, hogy a társasház alapítására az ingatlan-nyilvántartásba történő bejegyzéstől függően kerülhet sor és a létrehozandó társasház leendő tulajdonosai a vagyonmegosztás után az alapító okirat tervezetet véglegesítik.
– A kiválni szándékozó önálló egység tagjainak és nem tag tulajdonosainak nem lehet sem fenntartási költség, sem a lakásszövetkezet által a kiválni szándékozó önálló egység javára felvett hitel tartozása.
– A kiválással kapcsolatos összes költséget a kiválni szándékozó egység tag és nem tag tulajdonosai viselik és kiválni csak a negyedév záró napján lehet a közgyűlés által döntött vagyonmegosztást követően (a vagyonmegosztást kimondó közgyűlés határozatképtelensége esetén a megismételt közgyűlésen a vagyonmegosztásról érvényesen is lehet dönteni).

Mind a lakásszövetkezeteknél, mind a társasházaknál a törvény hatálybalépését megelőzően létesített kamerarendszerek esetében a törvény hatályba lépését követő 90 napon belül módosítani kell a belső szabályzatokat az új törvényi rendelkezés alapján. (Üzemeltető személy kijelölése, adatvédelmi, megőrzési, tájékoztatási kötelezettségek, szabályozása.)
Módosult a nemdohányzók védelméről szóló törvény azzal, hogy a lakásszövetkezetek esetében a házirend – az összes lakásszövetkezeti tag szavazatának legalább 4/5-ös többségével megállapított – eltérő rendelkezése hiányában tilos dohányozni a lakásszövetkezeti lakóépület közös használatra szolgáló, zárt légterű épületrészeiben, területein, illetve helyiségeiben. (Ez a rendelkezés azt jelenti, hogy mindaddig, amíg a 4/5-ös többségi döntés a dohányzási tilalmat fel nem oldja, addig tilos a lakásszövetkezeti közös épületrészekben a dohányzás.)

A társasházi törvényt érintő módosítások:

• A helyi önkormányzat rendeletben határozhatja meg a nem lakás céljára szolgáló helyiség használatának, hasznosításának, illetve megváltoztatásának feltételeit.
• A lakóépületben külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség megváltozott használatához nem szükséges közgyűlési határozat (kivéve, ha a hasznosítás telepengedély köteles tevékenységre terjed ki).
• Pontosításra került a hátralékos tulajdonos értesítésének, illetve az értesítés kézbesítettségének körülménye.
• Kiegészült a törvény a társasház közös tulajdonában álló közös használatra szolgáló épületrészek megfigyelését szolgáló megfigyelő rendszer működtetési szabályaival. A kiegészített szabályozás szerint a kamerarendszer kiépítésével érintett épület, épületek tulajdonosai az összes tulajdoni hányad szerinti legalább kétharmados közgyűlési többségű döntésével járulhatnak hozzá a megfigyelő rendszer kiépítéséhez. Ugyanakkor gondoskodnia kell a társasháznak a kamerarendszer üzemeltetőjéről is, aki személy és vagyonvédelem, illetve a magánnyomozói tevékenység szabályairól megfelelő képesítéssel rendelkezik. A megfigyelő rendszer nem irányulhat a tulajdonos lakásának, nyílászárójának irányára és a megfigyelő rendszer által rögzített felvételek legfeljebb 15 napig őrizhetők meg. Ezt követő időszakban a felvétel csak külön szabályok szerint őrizhető meg.
• Pontosította a törvénymódosítás a közös képviselő személyi, összeférhetetlenségi és a megbízás elfogadásának, megszűnésének feltételeit, különös tekintettel a társasházkezelői (ingatlankezelői) képesítés megszerzéséhez és a nyilvántartásba vételre vonatkozó bejelentési kötelezettséghez kapcsolódó kérdéskört.
• A társasháznál új közös képviselő választásnál a törvény hatálybalépését követően a büntetlen előéletet és a tevékenység folytatását kizáró foglalkoztatástól való eltiltás alóli mentességet hatósági bizonyítvánnyal kell igazolni.

The post Változott a lakásszövetkezeti és a társasházi törvény appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

Ezen törvények kihatnak minden Magyarországon bejegyzett cégre, legyen az akár Bt., Kft., Kkt, stb.
A törvénymódosítások szigorítást hoztak a személyi adatokra, és a cégadatok nyilvántartására vonatkozóan.
Ennek következtében a legtöbb cég irataiban bizonyos módosításokat kell végrehajtani.
A módosítások különösképpen a következőkre vonatkoznak:

1.)
2012. március 1-jétől újra fel kell tüntetni a társasági szerződésben és a cégnyilvántartásban a cég összes tevékenységi körét, korábban csak a főtevékenységet kellett feltüntetni a cégiratokban, a többi tevékenységi kört elegendő volt csupán az adóhatóságnak bejelenteni.
A cégek a március 01. napját követő első változásbejegyzési eljárás során kötelesek a változást bejelenteni a NAV felé a saját könyvelésük, vagy ügyfélkapujuk útján, és a társasági szerződésben, vagy alapító okiratban feltüntetni. Akik pedig ezt nem teszik meg, azok esetében a NAV hivatalból tájékoztatja a cég tevékenységi köreiről a cégbíróságokat 2013. január 31-ig.

2.)
2012. március 1-jétől a cégeknek a székhelye, telephelye és fióktelepe csak olyan ingatlan lehet, amely a cég tulajdonában van, vagy amelynek a használatára a cég jogosult. Ezen használat jogszerűségét a cég március 1-jétől igazolni köteles.
Továbbá ügyvéd saját irodájában már nem biztosíthat székhelyet cégeknek, viszont köteles vizsgálni a székhely, telephely és fióktelep használatának jogcímét.
Azoknak a cégeknek, akik a székhely, telephely és fióktelep használatát ez idáig nem igazolták, a 2012. március 01. napját követő első változásbejegyzéskor, de legkésőbb 2013. február 01-ig kell benyújtaniuk a használatot igazoló szerződést, vagy tulajdoni lapot. – Ezt 2012. 03. 01. előtt a jogi képviselő által megvizsgálandó iratok között kellett feltüntetni, és számos cégbíróság visszadobta a beadványt, ha ezen engedélyező nyilatkozatok is benyújtásra kerültek.-
3.)
A társasági szerződésben és a cégnyilvántartásban március 01-től számos további adatunkat is fel kell tüntetni, pontos születési időnket, adószámunkat.
Ezen adatközlési és bejelentési kötelezettség vonatkozik a társaság minden tagjára, illetve a társaság minden képviselőjére.

4.)
A külföldi tagnak, akár természetes személy, akár szervezet, intézet, vagy egyéb nem természetes személy, magyarországi kézbesítési megbízottat kell jelölni.

5.)
Valamennyi vezető tisztségviselőt és tagot azonosítani kell a Jogügyletek Biztonsága – rendszerben (JÜB-rendszer), aminek a költségét is viselni kell. Ez az azonosítás valamennyi, már létező cég esetében is kötelező, a módosítás során, egy alkalommal.
Irodánk vállalja ezen változások átvezetését, cégbírósági bejelentését, hogy cégük minél tovább sikeresen működhessen, eleget téve az előírt jogszabály módosításoknak, eleget téve az előírt kötelező cégmódosításoknak.

Amely cégek nem tesznek eleget a 2012. márciusi törvénymódosítás által előírt kötelezettségeknek 2013. február 1-ig, az illetékes cégbíróság súlyos szankciókkal sújtja, köztük a cég megszüntetésének és egyidejűleg a kényszertörlésének lehetőségével. Ez pedig azzal a következménnyel is járhat, hogy az addig korlátolt felelősségű tag, valamint a vezető tisztségviselő korlátlan felelősségűvé válhat!

The post Gazdasági társaságokra (Kft., Bt., Kkt., Rt., stb.) vonatkozó változások appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.