Az egyik tulajdonostárs megtámadja a közgyűlési határozatokat azzal, hogy amennyiben a meghatalmazással nem rendelkező szülők által „képviselt” lakás tulajdoni hányadát nem számolták volna bele a szabályosan jelenlévők tulajdoni hányadába, nem lett volna meg a kellő arány a közgyűlés megtartásához, megismételt közgyűlést kellett volna tartani, ezért az összes közgyűlési határozat érvénytelen.

A bíróság első és másod fokon is elutasította felperes keresetét. Indokolás: a periratokból megállapítható volt, hogy a lány volt mindig is a lakás tulajdonosa, de a szülei képviselték őt minden közgyűlésen (Megjegyzésem: minden közgyűlési jelenléti íven tulajdonosokként voltak feltüntetve, nem mint meghatalmazottak. A jelenléti íven külön oszlop volt a tulajdonosok névsorával és külön oszlop a meghatalmazottak nevének. A szülők mindig, mint tulajdonosok voltak feltüntetve.) Kétséget kizáróan megállapítható volt az is, hogy a meghallgatott tanúk a szülőket tartották a lakás tulajdonosainak, mivel soha nem hallották tőlük, hogy meghatalmazottjai lennének az igazi tulajdonosnak. Megállapítható volt az is, hogy a jelenlegi közös képviselő nem látott semmilyen általános meghatalmazást, úgy gondolta, hogy a szülők a lakás tulajdonosai. A bíróság szerint az, hogy a közös képviselő nem látott általános meghatalmazást, ilyen meghatalmazás nem volt  fellelhető a társasház iratai között, még nem jelenti azt, hogy nem létezik vagy nem létezett ilyen meghatalmazás, ezért mérlegeléssel úgy döntött, hogy a szülök jogszerűen, mint meghatalmazottak vettek részt a közgyűléseken.

A Pp. (polgári perrendtartás) szerint: Pp. 265. § [Bizonyítási érdek és bizonyítási szükséghelyzet]
(1) Törvény eltérő rendelkezése hiányában a perben jelentős tényeket annak a félnek kell bizonyítania, akinek érdekében áll, hogy azokat a bíróság valósnak fogadja el (a továbbiakban: bizonyítási érdek), továbbá a bizonyítás elmaradásának vagy sikertelenségének a következményeit is ez a fél viseli.

Bizonyíték nincs, mérlegelés van.

The post Újabb bírósági ítélet társasházi közgyűlésre szóló állandó meghatalmazás tárgyában appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

Mostanság viszont született egy olyan Ítélőtáblai (Szegedi Ítélőtábla) döntés, mely fentiekkel ellentétesen ítéli meg az írásos előterjesztés kötelezettségének betartását.

Tényállás: adott egy lakásszövetkezeti épület, ahol 5 lépcsőház van. Három lépcsőházban felújítást kívánnak végrehajtani. Ezekben a lépcsőházakban tartanak u.n. lépcsőházi lakó gyűléseket, ahol a vezetőség elmondja, mit is akarnak. A többi lépcsőház lakóit erről nem értesítik, információkat nem adnak nekik, mivel nem az ő lépcsőházukat érintik a munkálatok. Közgyűlést írnak ki, melyen egyik napirendi pontként szerepel a felújításról szóló döntés. A meghívóhoz nem mellékelnek semmilyen írásos előterjesztést, tehát a tulajdonosok úgy mennek a közgyűlésre, hogy nagy részük semmilyen ismeretekkel nem rendelkezik a felújítással kapcsolatosan. Ezt többen sérelmezik is a közgyűlésen, de ennek ellenére a közgyűlés határozatot hoz a felújításról. Természetesen az egyik lakás tulajdonosa megtámadja a határozatot, kéri annak hatályon kívül helyezését, hivatkozva a törvényi előírásra (írásos előterjesztés melléklet hiánya). A bíróság mind első, mind másod fokon elutasítja keresetét az alábbi indokolással:

„A jogalkotó célja azonban nem lehetett az, hogy a tagok a legfőbb szerv ülésére már minden kérdésben véglegesen kialakított, kétséget kizáró állásponttal érkezzenek. A közgyűlés lényege éppen az, hogy ott vitassák meg a felmerült kérdéseket és alakítsák ki véleményüket, segítve ezzel a döntéshozatalt, különös tekintettel a némelykor nagy mennyiségű anyagra. A törvényi követelményeknek való megfelelés ezért úgy is biztosítható, ha a lakásszövetkezet a szükséges felkészülést az iratokba való betekintéssel teszi lehetővé, vagyis a teljes iratanyag megküldése nem feltétlen kötelezettség.”

Lefordítva köznyelvre: akit érdekel a napirendi pontban szereplő téma háttere (pl.: felújítás tervezet, árajánlatok, finanszírozási feltételek), az járjon utána, menjen be a lakásszövetkezet irodájába és kérjen betekintést az ezzel kapcsolatos anyagokba. Ha ezt nem teszi meg, akkor eredményesen nem támadhatja meg a határozatot.

No comment!

The post Írásos előterjesztés napirendi pontokhoz appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

(3) A tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni. Az általános és az eseti meghatalmazásra egyebekben a Ptk. rendelkezései az irányadók.

Vita szokott lenni e tárgyban, hogy a meghatalmazást írásba kell-e foglalni, vagy elég a szóbeli meghatalmazás, illetve,  csak az általános meghatalmazást vagy az eseti meghatalmazást is írásba kell foglalni. A vita abból adódik, hogy a Tht. írásbeliséget kifejezetten csak az általános képviselőre mond ki, az eseti meghatalmazásokra a Ptk. rendelkezéseit teszi irányadóvá. A Ptk. szerint viszont szóban is meglehet hatalmazni valakit, az is érvényes meghatalmazásnak minősül, főleg, ha utóbb a képviselt személy azt nyilatkozatával elismeri.Felmerül ilyenkor az a kérdés, nem lehet-e visszaélni azzal a lehetőséggel, hogy közgyűlésre a szóbeli meghatalmazás is érvényes? Vissza lehet élni! Gondoljunk bele, ilyen lehetőséggel élve, bárki mondhatná azt, hogy őt X.Y. meghatalmazta a közgyűlésen való részvételre. Amennyiben a társasház SZMSZ-ben vagy a lakásszövetkezet Alapszabályában nem kötötték ki az írásbeli meghatalmazást, csak hivatkoztak a törvényre (melyben további hivatkozás van a Ptk.-ra), akkor az ilyen személyek nyilatkozatát el kellene fogadni és úgy kellene számba venni őket, mint az írásbeli meghatalmazással rendelkezőket. Ha kétségünk támadna a meghatalmazás meglétéről, akkor nekünk kellene megkeresnünk a képviselt személyt megtudni tőle azt, valóban adott-e meghatalmazást szóban vagy nem. Ezen idő alatt a „meghatalmazott” is megkeresheti a „meghatalmazót” rávenni őt arra, mondja csak azt, ha kérdezik: igen, adott meghatalmazást neki, helyette és nevében járt el a közgyűlésen. Ismerve a hazai viszonyokat, számtalan visszaélésre adna ez lehetőséget!

Ezek ismeretében a Kúria két tanácsa, ugyanabban az évben, két ellentétes döntést hozott e tárgyban.

A Kúria  Pfv. 20173/2010/7. számú eseti döntésében kimondta:

„A meghatalmazásnak tehát egyrészt meg kell felelnie a Ptk. említett rendelkezéseibe foglalt követelményeknek, másrészt a Tht. előírásainak, amely előírások a meghatalmazással szemben csupán annak írásba foglalását követelik meg,…”

Ugyanezt mondta ki határozatában a BH+ 2012.9.385 (Kúria Pfv.I. 20.112/2011) eseti döntése is.

Ezzel szemben a Kúria Pfv. 21.444/2010/5. számú határozatában kimondta:

„A Tht. 11. §.-a értelmében a képviseletre a Ptk. szabályait kell alkalmazni. A Ptk 223.§-ának (1) bekezdése szerint az általános meghatalmazás csak írásban, az eseti meghatalmazás azonban szóban is érvényes.”

Gratulálunk! Éljen a jogbiztonság!

The post Meghatalmazás közgyűlésre appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

The post Kéménnyel kapcsolatos problémák társasházban vagy lakásszövetkezetben appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

A válaszadó bíróságok a következő eseteket említették a gyakorlatukból:
– a közös tulajdonú tetőtérben új helyiség vagy lakás kialakítása – meghaladja a rendes gazdálkodás
körét,
– minden egyes társasházi lakásban és üzlethelyiségben gázbojler helyett villanybojler felszerelése (a
perbeli esetnek megfelelően: kifejezetten annak érdekében, hogy ne kelljen többmilliós költségen
felújítani a gyűjtőkéményeket) – meghaladja a rendes gazdálkodás körét,
– a közös tulajdonban maradt házmesterlakásból két kisebb lakás kialakítása, bérbeadás céljára –
meghaladja a rendes gazdálkodás körét,
– panelprogram, ha ennek körében külső szigetelés és nyílászárócsere történik – nem haladja meg a
rendes gazdálkodás körét
– panelprogram, ha külső szigetelés, nyílászárócsere és napkollektorok felszerelése is történik –
meghaladja a rendes gazdálkodás körét,
– közművesítés – rendes gazdálkodás körébe tartozik akkor is, ha ezáltal a közművesítettség foka
emelkedik,
– felvonó (lift) cseréje újabb, korszerűbb modellre – rendes gazdálkodás körébe tartozó,
– felvonó (lift) beépítése olyan társasházban, ahol eddig nem üzemelt – meghaladja a rendes
gazdálkodás körét,
– garázssor építése az udvaron – meghaladja a rendes gazdálkodás körét,
– üzlethelyiség leválasztása a közös tulajdonú területből (például a lépcsőházban) – meghaladja a
rendes gazdálkodás körét,
– működésképtelenné vált, ezért cserére szoruló kazán helyett korszerűbb felszerelése – a rendes
gazdálkodás körébe tartozó,
– biztonsági ajtó vagy biztonsági zár felszerelése – a rendes gazdálkodás körébe tartozó,
– egy vagy több (de nem az adott kéményt korábban használó összes) tulajdonostárs céljainak
megvalósítása érdekében a közös tulajdonban álló kémény bélelése, a közös kéménybe az egyik
lakás szagelszívójának, stb. bevezetése – nem közös kiadás, azt a tulajdonostársat (vagy társakat)
terhelik, akinek (vagy akiknek) az érdekében áll. A munka a közösség előzetes hozzájárulásával
végezhető el (azon túl, hogy a munkálat esetleg engedélyköteles is),
– gáz alapvezeték felújítása, cseréje – a rendes gazdálkodás körébe tartozik,
– leválás a fűtőműről, ennek érdekében hőközpont-helyiség kialakítása és új kazán beszerzése –
meghaladja a rendes gazdálkodás körét.
Összegzés: Az egységes bírói gyakorlat szerint annak eldöntésekor, hogy a kiadás meghaladja-e a rendes
gazdálkodás körét, nem csupán a költség nagyságát, hanem a beruházás célját, a létrehozandó vagy
megvalósult eredményt kell vizsgálni és minősíteni. A példaként előbbiekben említett esetek a bírói
gyakorlatban követendők.

The post Rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

Több másodfokú bírósági ítélet is kimondta, hogy a társasházban vagy lakásszövetkezetben tulajdonnal rendelkező személyek teljes mértékben, korlátozás nélkül betekinthetnek a társasház vagy lakásszövetkezet irataiba és azokról – a másolási díj megfizetése ellenében – másolatokat kérhetnek. Ezen igényüket a társasház közös képviselője vagy intézőbizottsága, lakásszövetkezet esetében az igazgatóság vagy ügyvezető elnök (képviseleti jogosultsággal bíró személyek)jogszerűen nem tagadhatják meg.

The post Betekintési jog a társasház vagy lakásszövetkezet irataiba appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.

The post Közgyűlésre szóló meghívó és a közgyűlés közötti időpont számítása appeared first on Dékány Csaba Ügyvéd.