Közös képviselő felmondása: mit kell hozzá, és mi a leggyakoribb hiba

A közös képviselő megbízásának megszüntetése önmagában nem bonyolult jogi művelet, és a törvény az átmenetről is gondoskodik: a felmentett képviselő legfeljebb kilencven napig ügyvivőként köteles tovább vinni az ügyeket. A nehézség inkább az iratátadásnál és az új képviselő megválasztásánál szokott jelentkezni. Aki a folyamatot előre végiggondolja, annak néhány hét alatt lezajlik.

A megszüntetés jogi alapja

A közös képviselő tisztségéhez rendszerint megbízási szerződés is kapcsolódik; a tisztségből való felmentést és a mögöttes polgári jogi jogviszony megszüntetését azonban külön kell vizsgálni. A tisztségről a közgyűlés dönt: a közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. Forrás: Társasházi tv. 28. § (3) bekezdés. A döntéshez tehát szabályosan összehívott közgyűlés és érvényes határozat kell – de indokolásra vagy külön feltételre a felmentéshez nincs szükség.

Érdemes felfigyelni arra, hogy ugyanez a szabály a számvizsgáló bizottságra is vonatkozik, nem csak a közös képviselőre.

A tisztségből való felmentés közgyűlési feltételeit és eljárási rendjét a társasházi törvény és az SZMSZ alapján kell megítélni. Ettől külön kérdés a mögöttes megbízási szerződés megszüntetése és annak díj-, illetve kártérítési következménye, amelyre a szerződés és a Ptk. szabályai irányadók. A legelső lépés ezért nem a közgyűlés összehívása, hanem mindkét oldal áttekintése. Ha a régi alapító okirat is tartalmaz erre vonatkozó rendelkezést, annak hatályát és alkalmazhatóságát az 5/2026. JEH fényében külön kell megítélni – az alapító okirat ugyanis elsősorban a tulajdonjogi helyzetet rendezi, nem a működést.

A tisztségből való felmentés és a megbízási szerződés megszüntetése nem ugyanaz

Két helyzetet érdemes élesen szétválasztani.

Rendes megszüntetés. A ház egyszerűen mást szeretne. Itt fontos két dolgot szétválasztani, mert a gyakorlatban gyakran összecsúszik: a tisztségből való felmentés társasházi jogi kérdés, a mögöttes megbízási szerződés megszüntetése viszont polgári jogi. A felmentésről a közgyűlés dönt, és annak következménye a kilencven napos ügyvivői kötelezettség. Hogy ezen túl jár-e díj vagy kártérítés, azt a megbízási szerződés rendelkezései, a megszüntetés oka és a Ptk. megbízásra vonatkozó szabályai alapján külön kell vizsgálni – ez nem következik automatikusan a felmentésből.

Szerződésszegés esetén. Elszámolási hiány, iratok visszatartása, a közgyűlés döntéseinek elmulasztása – ezek súlyos esetek. Fontos azonban tisztán látni, hogy a szerződésszegés nem a felmentés feltétele. A felmentéshez a törvény nem kíván indokot: a közgyűlés a közös képviselőt bármikor felmentheti. Forrás: Társasházi tv. 28. § (3) bekezdés.

A szerződésszegésnek a mögöttes megbízási jogviszonyban van jelentősége. A Ptk. szerint a megbízási szerződést bármelyik fél felmondhatja; a felmondási jog korlátozása vagy kizárása főszabály szerint semmis. Tartós megbízási jogviszony esetén azonban a felek a felmondási jogot korlátozhatják, és kiköthetik azt is, hogy meghatározott idő előtt a rendes felmondás joga nem gyakorolható. A megbízó felmondása esetén köteles megtéríteni a megbízottnak a felmondással okozott kárt, kivéve, ha a felmondásra a megbízott szerződésszegése miatt került sor. Forrás: Ptk. 6:278. §.

A szerződésszegés tehát nem azt dönti el, hogy a ház felmentheti-e a képviselőt – hanem azt, hogy kell-e ezért fizetnie. Ha a felmondásra a képviselő szerződésszegése miatt kerül sor, a kártérítési kötelezettség elmarad; ha nem, felmerülhet. Éppen ezért érdemes a szerződésszegést dokumentálni, még ha a felmentéshez önmagában nem is szükséges.

A törvény gondoskodik az átmenetről: a kilencven napos ügyvivői szabály

Széles körben elterjedt tévhit, hogy ha a közgyűlés felmenti a közös képviselőt, és nem választ újat, akkor a ház egyik pillanatról a másikra képviselő nélkül marad. Ez nem így van. A törvény kifejezetten rendezi az átmenetet.

A közgyűlés a közös képviselőt, az intéző-, illetőleg a számvizsgáló bizottságot bármikor felmentheti. A felmentett közös képviselő – intézőbizottság esetén annak elnöke – a közgyűlés határozata alapján, az abban meghatározott feladatok végzésével és változatlan díjazás ellenében köteles az új közös képviselő megválasztásáig, de legfeljebb a felmentésétől számított kilencvenedik nap leteltéig ügyvivőként ellátni a közösség ügyeinek intézését. Forrás: Társasházi tv. 28. § (3) bekezdés.

Ebből a mondatból több gyakorlati következtetés adódik.

• A feladatkört a közgyűlési határozat szabja meg. Az ügyvivő nem automatikusan a teljes korábbi feladatkörével jár el, hanem a felmentő határozatban meghatározott feladatok végzésével. Ezért a határozat szövegezése itt döntő: ha nem rendelkezik a feladatokról, az átmeneti időszak jogilag bizonytalanná válik.
• A díjazás változatlan. A ház nem takarít meg azzal, hogy nem választ új képviselőt, és a felmentett képviselőt sem lehet ingyen dolgoztatni.
• Kilencven nap a felső határ. Ez nem ajánlás, hanem törvényi korlát. Ha ezalatt nem születik döntés az új képviselőről, a ház valóban komoly működési problémába kerülhet – de csak a kilencvenedik nap után.
• Az ügyvivői kötelezettség a felmentett közös képviselőt törvény alapján terheli. Ennek megszegése jogellenes lehet, és az eset körülményeitől függően felelősségi következményekkel járhat. Hogy egyben szerződésszegésnek is minősül-e, az a konkrét megbízási jogviszonytól függ.

A tényleges kockázat: az iratátadás nem indul el

A kilencven napos szabály tehát véd az azonnali működésképtelenségtől, de nem oldja meg az átadást. A törvény az iratátadási kötelezettséget kifejezetten az új közös képviselő megválasztásához köti: a felmentett közös képviselő az új közös képviselő megválasztásától számított harminc napon belül köteles írásbeli jegyzőkönyv alapján, teljességi nyilatkozattal együtt átadni a társasházra vonatkozó összes iratot. Forrás: Társasházi tv. 48. § (3) bekezdés.

Ha tehát nincs új képviselő, ez a harmincnapos határidő el sem indul. A ház a kilencvenedik napon úgy maradhat magára, hogy közben az iratai még mindig a felmentett képviselőnél vannak.

A közös képviselő megválasztása és felmentése egyébként a közgyűlés kizárólagos hatáskörébe tartozik. Forrás: Társasházi tv. 28. § (1) bekezdés d) pont.

A gyakorlati következtetés: a felmentés és az új képviselő megválasztása lehetőleg ugyanazon közgyűlés napirendjén szerepeljen. Ha ez mégsem lehetséges, a felmentő határozatban pontosan rögzíteni kell, milyen feladatokat lát el az ügyvivő, és a kilencven napot naptárban kell tartani.

Az iratátadás – amit előre rögzíteni kell

Itt szokott elakadni a folyamat. A megszüntető határozatban érdemes tételesen megjelölni, mit kell átadni és mikor:

• alapító okirat, SZMSZ, házirend eredeti példányai
• a teljességi nyilatkozat, amelyet a törvény az átadáshoz megkövetel
• a közgyűlési jegyzőkönyvek és határozatok teljes sora
• a hatályos szerződések
• a könyvelési anyag, a főkönyvi kivonat és a záró elszámolás
• a tulajdonosi nyilvántartás és a hátralékkimutatás
• a bankszámla feletti rendelkezés átadása
• a folyamatban lévő ügyek és eljárások listája
• a biztosítási és felújítási dokumentáció

Az átadásról jegyzőkönyv készüljön, két példányban, mindkét fél aláírásával. Ez jelentősen csökkenti annak kockázatát, hogy később vita legyen arról, mi hiányzik.

A megszüntetés nem a nehéz rész. Az átadás a nehéz rész. Aki ezt előre leírja a határozatba, jelentősen csökkenti a későbbi per kockázatát.

Ha a régi képviselő nem ad át semmit

Ez sem ritka. Ilyenkor a sorrend: írásbeli felszólítás átvehető módon, tételes hiánylistával és a törvényi harmincnapos határidőre hivatkozva. Ha ez eredménytelen, a társasház bírósági úton kérheti az iratok kiadását, és az ügy körülményeitől függően a késedelemből eredő kárát is érvényesítheti. Érdemes tudni, hogy a közös képviselő ellen kártérítési per indításáról a közgyűlés kizárólagos hatáskörében határoz. Forrás: Társasházi tv. 28. § (1) bekezdés f) pont.

Fontos azonban, hogy ez csak akkor működik, ha a megszüntetés maga szabályos volt. Ha a közgyűlési határozat megtámadható, a régi képviselő éppen erre fog hivatkozni, és az iratkiadás évekre elhúzódhat.

Mit érdemes tenni, mielőtt összehívja a közgyűlést

1. Nézesse át a három forrást – a társasházi törvényt, az SZMSZ-t és a megbízási szerződést. Ez a hármas rendezi az eljárást. A régi alapító okirat esetleges, működésre vonatkozó rendelkezéseit külön kell megítélni: az 5/2026. JEH után ezek hatálya és alkalmazhatósága önálló vizsgálatot kíván. Erről bővebben az 5/2026. JEH-ről szóló cikkben olvashat.
2. Készüljön el a napirend és a határozattervezet úgy, hogy a megszüntetés, az új képviselő megválasztása és az iratátadás mind szerepeljen benne.
3. Legyen jelölt. Új képviselő nélkül a kilencven napos ügyvivői időszak indul el, ami az iratátadást is késlelteti.
4. Dokumentálja a szerződésszegést, ha annak jogkövetkezményeire a megbízási szerződés megszüntetésénél hivatkozni kíván.

Ez a négy lépés néhány nap munka, és megelőzi a leggyakoribb átmeneti problémákat. A határozattervezet átnézése a dokumentumkontroll keretében történik, a teljes folyamat végiggondolása a jogi másodvélemény körébe tartozik.

Források

• Kúria – 5/2026. JEH (Jpe.IV.60.066/2025/13. szám)
• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről – 6:278. §
• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról – 28. § (1) bekezdés d) és f) pont, 28. § (3) bekezdés, 48. § (3) bekezdés