Meghatalmazás a társasházi közgyűlésre: mit kell és mit nem

A közgyűlés napján a közös képviselő asztalán ott van egy halom meghatalmazás, és rövid idő alatt el kell döntenie mindegyikről, hogy elfogadható-e. A döntés nem formalitás: ha a határozatképesség számítása hibás, az egész közgyűlés határozatai megtámadhatóvá válnak. Az alábbiakban azt foglalom össze, mit követel meg a törvény, és mit tett ehhez hozzá a bírói gyakorlat.

A meghatalmazás formája: a Tht. és a Ptk. szabályait együtt kell alkalmazni

A társasházakról szóló törvény szerint a tulajdonostárs által írásban meghatalmazott általános képviselőt a közgyűlésre minden esetben meg kell hívni, és az általános, illetve az eseti meghatalmazásra egyebekben a Polgári Törvénykönyv rendelkezései irányadók. Forrás: Társasházi tv. 33. § (3) bekezdés.

Ebből két dolog következik. A társasházi törvény az általános képviselő esetében írásbeliséget kíván, minősített alakszerűséget viszont nem ír elő. A meghatalmazás formájának további kérdéseit azonban a Ptk. rendezi, és ott a szabály nem egységes.

A Ptk. szerint a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Forrás: Ptk. 6:15. § (2) bekezdés. Az ügyek egyedileg meg nem határozott körére adott – vagyis általános – meghatalmazás pedig csak teljes bizonyító erejű magánokiratban vagy közokiratban érvényes, és határozatlan vagy öt évnél hosszabb időre szólva öt év elteltével hatályát veszti. Forrás: Ptk. 6:16. §.

Nem mondható tehát általánosságban, hogy „elég az írásbeliség": az eseti és az általános meghatalmazás megítélése eltér, és a kettőt a gyakorlatban külön kell kezelni.

Amit a Kúria tisztázott

A korábbi Ptk. alapján született, de ma is tanulságos kúriai döntés azt mondja ki, hogy mivel a meghatalmazásnak csak az írásba foglalás követelményének kell megfelelnie, a közös képviselőnek a közgyűlésen kizárólag azt kell vizsgálnia, hogy a benyújtott írásbeli meghatalmazás a tartalma alapján alapot ad-e a tulajdonostárs képviseletére. Azt nem kell vizsgálnia, hogy a meghatalmazás megfelel-e a meghatalmazó és a meghatalmazott közötti belső jogviszonyra irányadó jogszabályok speciális formai követelményeinek – ez a felek belső jogviszonyára tartozó kérdés. Forrás: Kúria Pfv.20112/2011/15.

Ebből a döntésből három további, nagyon praktikus következtetés adódik.

1. A meghatalmazott aláírása nem szükséges

A meghatalmazás a meghatalmazó egyoldalú jognyilatkozata, ezért írásba foglaltnak tekinthető már akkor is, ha az okiratot a meghatalmazó aláírta – a meghatalmazott aláírása az érvényességhez nem kell. Forrás: Kúria Pfv.20112/2011/15.

Ez a leggyakoribb ok, amiért a gyakorlatban tévesen visszautasítanak egy meghatalmazást.

2. Cégszerű aláírás nélkül is érvényes

Ha a tulajdonostárs gazdasági társaság, a közgyűlésen való képviseletre adott meghatalmazása cégszerű aláírás nélkül, egyszerű magánokiratba foglaltan is érvényes. Forrás: Kúria Pfv.20112/2011/15.

3. Több közgyűlésre szóló, általános meghatalmazás is adható

A meghatalmazás eltérő kikötés hiányában visszavonásig érvényes, és tiltó rendelkezés hiányában a közgyűlésen való képviseletre adott írásbeli meghatalmazás lehet általános és több közgyűlésre szóló is. Ha azonban a meghatalmazást a közgyűlési jegyzőkönyvhöz csatolták, akkor az érintettek feltehető akaratának megfelelően az adott közgyűlésre szólónak kell tekinteni. Forrás: Kúria Pfv.20112/2011/15.

Ez az utolsó fordulat a gyakorlatban sokszor elsikkad: ugyanaz az irat másként értékelhető attól függően, hogy a jegyzőkönyvhöz csatolták-e.

És a szóbeli meghatalmazás?

Van olyan kúriai döntés, amely elfogadta a szóbeli meghatalmazást. A kérdés viszont nem ennyire egyszerű, mert időközben megváltozott a mögötte álló törvényi szabály.

Amit a Kúria kimondott

Egy társasházi ügyben a Legfelsőbb Bíróság abból indult ki, hogy a képviseletre a Polgári Törvénykönyv szabályait kell alkalmazni, majd rögzítette: „az általános meghatalmazás csak írásban, az eseti meghatalmazás azonban szóban is érvényes". Ennek alapján fogadta el, hogy a közgyűlésen a szülők érvényes meghatalmazás birtokában jártak el, és így ők is szabályszerűen adhattak meghatalmazást a közös képviselőnek. Forrás: Kúria Pfv.21444/2010/5.

Ugyanez a döntés az álképviselet kérdésében is világos: a meghatalmazás nélkül eljáró álképviselő jognyilatkozata sem érvénytelen, ha azt a képviselt fél utólag jóváhagyja, és a jóváhagyás nincs alakszerűséghez kötve – azt a képviselt fél ráutaló magatartással is kifejezésre juttathatja. A konkrét ügyben a lakás tulajdonosa kétségtelenül jóváhagyta a haszonélvezők eljárását, ezért a Kúria szerint közömbös volt, hogy a haszonélvezők kaptak-e egyáltalán meghatalmazást. Forrás: Kúria Pfv.21444/2010/5.

Amit a hatályos Ptk. mond

A hatályos szabály nem az „általános kontra eseti" tengelyen működik, hanem az alapügylethez igazodik: a meghatalmazáshoz olyan alakszerűségek szükségesek, amilyeneket jogszabály a meghatalmazás alapján megtehető jognyilatkozatra előír. Forrás: Ptk. 6:15. § (2) bekezdés.

Az általános meghatalmazásra ennél szigorúbb követelmény él: az ügyek egyedileg meg nem határozott körére adott meghatalmazás akkor érvényes, ha teljes bizonyító erejű magánokiratba vagy közokiratba foglalták; a határozatlan vagy öt évnél hosszabb időre szóló általános meghatalmazás pedig öt év elteltével hatályát veszti. Forrás: Ptk. 6:16. §.

Az álképviselet szabálya megmaradt, bár más szöveggel: aki képviseleti jog nélkül vagy jogkörét túllépve más nevében jognyilatkozatot tesz, annak nyilatkozata a képviselt jóváhagyásával vált ki joghatást. Forrás: Ptk. 6:14. § (1) bekezdés.

Érdemes felfigyelni arra, hogy a jogalkotó ott, ahol minősített formát akart, kimondta: a gazdasági társaság legfőbb szervében való képviseletre szóló meghatalmazást közokiratba vagy teljes bizonyító erejű magánokiratba kell foglalni (Ptk. 3:110. § (1) bekezdés), és a szövetkezet közgyűlésén is közokirattal vagy teljes bizonyító erejű magánokirattal kell a meghatalmazást igazolni (Ptk. 3:337. § (3) bekezdés). A társasházi törvény a közgyűlési képviseletre ilyen minősített formát nem ír elő – a Kúria egy ügyben rögzítette, hogy nincs olyan előírás, amely szerint a meghatalmazáshoz minősített alakszerűség szükséges, és az egyedüli követelmény az írásbeliség. Forrás: Kúria Pfv.20747/2014/5. Ez a megállapítás azonban a korábbi Ptk. szabályozási környezetében született, és nem írja felül a hatályos Ptk. 6:16. §-át: az ügyek egyedileg meg nem határozott körére adott meghatalmazás ma teljes bizonyító erejű magánokiratot vagy közokiratot kíván. A döntés tehát arra ad támpontot, hogy a társasházi törvény önmagában nem ír elő minősített formát – nem arra, hogy ma minden meghatalmazásnál elegendő az egyszerű írásbeliség.

Miért nem javaslom, hogy szóbeli meghatalmazásra építsen

Nem azért, mert a fenti döntés ne lenne érdekes – hanem a bizonyítás miatt. Egy társasházi ügyben a Kúria úgy foglalt állást, hogy a meghatalmazás jogszerűségének bizonyítása a társasházat terhelte, és a meghatalmazás csatolásának elmaradása a terhére értékelendő; miután az érintett tulajdonostárs képviselete nem volt szabályos, a közgyűlés nem volt határozatképes. Forrás: Kúria Pfv.20398/2011/4.

Vagyis: a szóbeli meghatalmazás jogi érvényessége és a szóbeli meghatalmazás bizonyíthatósága két külön kérdés. A közgyűlésen a társasháznak kell tudnia igazolni, kit ki képviselt – és erre egy utólagos tanúbizonyítás jóval gyengébb, mint egy papír.

Ezért a szóbeli meghatalmazás gyakorlati értéke nem az, hogy így is le lehet vezetni egy közgyűlést, hanem az, hogy védekezésre használható: ha valaki utólag azt állítja, hogy egy meghatalmazás alaki okból hibás volt, felhozható az álképviselet utólagos jóváhagyása és az, hogy a törvény a közgyűlési képviseletre nem ír elő minősített formát.

Ha valaki a meghatalmazásokra hivatkozva támad meg egy határozatot

A bírói gyakorlat két dolgot vár el a támadó féltől és két dolgot ad a társasház védelmére.

Konkrétan meg kell jelölni a hibát. Ha a felperesek nem jelölik meg, hogy szerintük melyik meghatalmazás jogsértő és milyen alaki vagy tartalmi hiányosságban szenved, hanem csak általánosságban utalnak a meghatalmazások szabálytalanságára, az önmagában nem elegendő. Forrás: Fővárosi Ítélőtábla Gf.40190/2015/12.

Az utólagos jóváhagyás orvosolhatja a hibát. Ugyanebben a döntésben az ítélőtábla kifejtette: ha nem merült fel adat arra, hogy valamely meghatalmazó vitatta volna a képviselő eljárását, akkor – még ha valamely meghatalmazás nem is lett volna érvényes – az utólagos jóváhagyással érvényesnek kell tekinteni. Forrás: Fővárosi Ítélőtábla Gf.40190/2015/12.

A Kúria egy másik ügyben is arra jutott, hogy a vizsgált közgyűléseken felhasznált meghatalmazások megfeleltek a Ptk. rendelkezéseinek, ezért a közgyűléseken hozott határozatok nem érvénytelenek. Forrás: Kúria Pfv.22012/2016/8.

A hibás meghatalmazás nem feltétlenül dönti el az ügyet. Egy ügyben a kérdéses meghatalmazások egy része valóban nem volt szabályos, ez azonban a Kúria szerint nem tette szabályszerűtlenné a közgyűlést, mert az érintettek részvétele és szavazata nélkül is a tulajdonostársak több mint fele képviseltette magát és igennel szavazott. A döntés azt is kimondta, hogy a meghatalmazás alaki hiányosságait a közgyűlésen személyesen jelen lévő tulajdonos kellő körültekintés mellett már akkor megismerhette, és e körben csak a meghatalmazó jogosult vitatni, hogy a meghatalmazottja az utasításainak megfelelően járt-e el. Forrás: Kúria Pfv.21558/2010/4.

Ehhez hasonlóan egy 2024-es ítélőtáblai döntésben az elsőfokú bíróság megállapította ugyan a meghatalmazások érvénytelenségét, de úgy ítélte meg, hogy e szabályszegések mértéke nem indokolta a támadott közgyűlési határozat hatályon kívül helyezését. Forrás: Debreceni Ítélőtábla Gf.30200/2023/9.

A meghatalmazás nem a közös képviselő és a meghatalmazott közötti ügy. A közös képviselőnek azt kell eldöntenie, hogy az irat felhatalmaz-e a képviseletre – nem azt, hogy a felek egymás közötti jogviszonya rendben van-e.

Lakásszövetkezetnél más a helyzet

Itt a törvény kifejezetten rendelkezik: a lakásszövetkezet tagját a közgyűlésen írásbeli meghatalmazás alapján lehet képviselni. Forrás: 2004. évi CXV. törvény 18. § (3) bekezdés. Az ítélőtábla ennek alapján fogadta el jogszerűnek, hogy a meg nem jelent tagokat írásbeli meghatalmazás alapján képviselték. Forrás: Fővárosi Ítélőtábla Gf.40190/2015/12.

Lakásszövetkezetben tehát a szóbeli meghatalmazás kérdése nem is merül fel ugyanúgy: a törvény szövege az írásbeliségnél zárja le a kérdést.

Gyakorlati ellenőrzőlista a közgyűlés napjára

1. Írásban van? Ha igen, ez az alapfeltétel teljesült.
2. A meghatalmazó aláírta? Ez elég – a meghatalmazottól nem kell aláírás.
3. A tartalmából kiderül, hogy a közgyűlésen való képviseletre szól?
4. Ki a meghatalmazó, és beazonosítható-e az albetét?
5. Visszavonták-e? Erről a meghatalmazónak kell nyilatkoznia.
6. A jegyzőkönyvhöz csatolás kérdését tudatosan kezelje, mert ez befolyásolja a hatókört.
7. Ügyek egyedileg meg nem határozott körére szóló meghatalmazásnál ellenőrizze a teljes bizonyító erejű magánokirati formát és az ötéves időkorlátot.
8. Szóbeli meghatalmazásra ne építsen. Ha mégis előfordul, a jegyzőkönyvben rögzítse, és kérje a meghatalmazó utólagos írásbeli megerősítését.

Ha egy adott meghatalmazás megítélése kétséges, és a szavazati arány szoros, a kérdés eldöntése előtt érdemes jogi véleményt kérni: a hibásan számított határozatképesség az összes aznap meghozott határozatot veszélybe hozza. Erre szolgál a jogi másodvélemény, a közgyűlés előtti iratátnézésre pedig a dokumentumkontroll.

Források

• 2003. évi CXXXIII. törvény a társasházakról
• Kúria Pfv.20112/2011/15.
• Kúria Pfv.22012/2016/8.
• Fővárosi Ítélőtábla Gf.40190/2015/12.
• 2013. évi V. törvény a Polgári Törvénykönyvről
• 2004. évi CXV. törvény a lakásszövetkezetekről
• Kúria Pfv.21444/2010/5.
• Kúria Pfv.20747/2014/5.
• Kúria Pfv.20398/2011/4.
• Kúria Pfv.21558/2010/4.
• Debreceni Ítélőtábla Gf.30200/2023/9.
• A hivatkozott bírósági határozatok teljes szövege ügyszám alapján kereshető a bíróságok anonimizált határozatainak nyilvános gyűjteményében: eakta.birosag.hu